旧法と新法

借地権に関する法律は、旧法と呼ばれる借地法と、平成4年8月1日に施行された新法と呼ばれる借地借家法の2種類があります。旧法は新しい法律が制定された時点で新法に切り替わったのかというと、実はそのまま残されています。新法が適応されるようになったのは、平成4年8月1日以降に契約されたもので、それ以前のものに関しては旧法がそのまま適応された状態になっているからです。そのため、現在市場には旧法が適応されている借地権物件と、新法が適応されている借地権物件の両方が流通しているため、契約の際には注意して見ておくとよいでしょう。

新法と旧法の大きな違いは、旧法では賃借人の権利を守る部分が強く、地主が一度土地を貸してしまえば正当な理由が無い限り強制的にその土地の返却を求めることが容易ではなかったという部分にあります。新法では、契約期間を満了すると、賃借人は更地にして土地を地主に返す必要があります。契約期間中の強制的な返却は、地主に正当な理由が無い限りは行えないため賃借人が契約期間中に追い出されてしまうという心配はありません。正当な理由により立ち退きが必要な場合には、地主は賃借人に立ち退き料などを支払わなければいけません。

 

2種類の借地権

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」という、大まかにわけると2種類の借地権があります。それぞれの借地権について紹介しましょう。

まずは「定期借地権」について紹介します。定期借地権は、契約期間の満了後は更新ができない借地権のことを言います。定期借地権で土地借りていた場合、賃借人は建物を全て取り壊し、更地にして地主に返さなければいけません。一定の期間になれば必ず土地が返却されるため、地主側にメリットがあります。定期借地権は細かく分けると「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つがあります。通常多く使われるのが一般定期借地権ですが、それぞれに借地権の存続期間や細かい条件がことなっているため、気になる人は詳しく調べてみるとよいでしょう。

一方、「普通借地権」とは、定期借地権のように契約期間が満了になると土地の返却が強制されるものではなく、賃借人と地主の間で契約を更新できる借地権です。また、契約満了時に賃借人が更新を希望した場合、地主側は正当な理由が無い限り自動的に契約は更新され、勝手に終了することはできないようになっています。更に、契約終了時に賃借人によって建てられた建物が残っている場合、地主に買取を請求することもできます。